"สัญญาจะซื้อจะขาย"ต่างจาก"สัญญาซื้อขาย"อย่างไร?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับ "สัญญาซื้อขาย" และ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ได้แก่มาตรา 453 454 455 และ 456 แต่ทั้งสองสัญญาไม่เหมือนกัน เรามาดูคำนิยามของทั้งสองสัญญากัน

"สัญญาซื้อขาย"

"สัญญาซื้อขาย" คือสัญญาที่ระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา ซึ่งในการซื้อสินค้าทั่วไปนั้นอาจไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรง แต่ในกรณีที่การซื้อขายสินค้ามูลค่าสูงถือว่าเป็น "สัญญาซื้อขายมีแบบ" เพื่อกำหนดว่าการซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมาย จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่รัฐหรือนายทะเบียน

ลักษณะสำคัญของ "สัญญาซื้อขาย" ต้องเข้าเงื่อนไขทุกประการดังต่อไปนี้

1) เป็นสัญญาสำเร็จบริบูรณ์ตามที่ระบุในมาตรา 455 เกิดขึ้นเมื่อคำเสนอและคำสนองถูกต้องตรงกัน กล่าวคือผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายเป็นการแน่นอนแล้ว

2) คู่สัญญาทำการตกลงในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จสมบูรณ์แล้วไม่ต้องการอะไรต่อไปอีกในภายภาคหน้า

3) ทรัพย์สินที่ซื้อขายมีตัวตนอยู่แน่นอนว่าเป็นทรัพย์สินชนิดใด และต้องมิใช่ทรัพย์สินในอนาคตหรือทรัพย์สินที่ผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในขณะทำสัญญาซื้อขายกัน

4) ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้ทันทีที่มีการตกลงทำสัญญากันโดยถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย กล่าวคือเมื่อสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีผลสมบูรณ์

5) กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้โอนไปแล้วหรือไม่นั้นไม่ใช่ประเด็นที่นำมาพิจารณาว่าเป็นสัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ความสำคัญอยู่ตรงที่ว่าคู่กรณีได้ตกลงกันเสร็จเด็ดขาดแล้วหรือยัง ถ้าตกลงกันเสร็จเด็ดขาดในสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ยังไม่ได้โอนไปเพราะสัญญาตกเป็นโมฆะก็ดี หรือเพราะมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ก็ดี แม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระราคาทรัพย์สินหรือชำระแต่ยังไม่ครบถ้วน และแม้ผู้ขายจะไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดได้

“สัญญาจะซื้อจะขาย”

สำหรับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” นั้น เป็นสัญญาที่ทำหน้าที่ในการแสดงเจตจำนงว่าจะมีการซื้อขายในอนาคตอย่างแน่นอน อาจมีการระบุถึงความต้องการในการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตและการวางเงินมัดจำบางส่วน และเมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดก็จะมีการทำสัญญาซื้อขายกันเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้มีเอกสารสัญญาโดยตรง แต่ถ้ามีการตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้แก่กันก็สามารถเป็นการจะซื้อจะขายได้แล้ว

“สัญญาจะซื้อจะขาย” มักเกิดก่อนที่จะทำ "สัญญาซื้อขาย" โดยมีวัตถุประสงค์เตรียมให้มีการซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต กรณีที่ "ผู้จะขาย"ผิดสัญญา "ผู้จะซื้อ"จะได้รับเงินมัดจำทั้งหมดคืน ส่วนกรณีที่ "ผู้จะซื้อ"ผิด สัญญา "ผู้จะขาย"สามารถริบเงินมัดจำได้ หรือฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายได้

(ที่มา : สถาบันอนุญาโตตุลาการ)